Immobilier français en mutation : entre baisse de l’ancien et crise du neuf

Baisse des prix et signes de reprise dans l’immobilier ancien

Le marché de l’immobilier ancien fait face à une baisse conséquente des prix, avec des déclins pouvant atteindre 21 % sur un an au quatrième trimestre 2024. Les chiffres de l’Insee et de l’indice Notaires-Insee témoignent d’un recul drastique qui s’accompagne d’une chute significative du nombre de transactions, estimé à environ 30 % de moins qu’en 2022. Pourtant, des éléments laissent entrevoir une légère stabilisation.

Un redressement timide

Michel Mouillart, dans son analyse du Baromètre LPI-iad, note que malgré la pression sur les tarifs, quelques indicateurs montrent une progression modérée en début d’année 2025. On observe notamment :

• Une hausse de 0,6 % des prix pour les maisons anciennes
• Une augmentation de 3,2 % des ventes

Bien que le marché reste fragile, ces indices laissent espérer une sortie progressive du tunnel, soutenue par une confiance partielle des primo-accédants, qui profitent également d’un retour progressif des taux détendus dans certaines régions.

Crise dans le neuf et adaptation des promoteurs

Le secteur du neuf enregistre une situation particulièrement tendue. Alors que le nombre de mises en vente en 2024 atteint des niveaux historiquement bas – 59 000 seules mises en vente, soit la moitié de celles observées précédemment – les difficultés s’accumulent pour les promoteurs.

Recul des transactions et faillites promotionnelles

Face à une pénurie de nouveaux projets, certains acteurs du secteur, comme Nexity et Altarea, tentent de redresser la barre malgré :

• Une baisse de 17 % du chiffre d’affaires pour Nexity, accompagnée d’une reprise notable des ventes au détail pour les particuliers
• Une croissance continue pour Altarea, signe de résilience malgré le contexte

Ces tentatives d’ajustement illustrent les efforts déployés pour adapter une offre qui peine à répondre à l’inquiétude générale dans le neuf. Les promoteurs se tournent vers des stratégies plus diversifiées et cherchent à exploiter de nouvelles niches de marché afin de relancer le dynamisme du secteur.

Dynamiques régionales et initiatives de relance

Le paysage immobilier français se caractérise par d’importantes disparités territoriales. Certains territoires, à l’image du Nord-Isère ou de Cholet, bénéficient des taux plus favorables et d’une offre de financement allégée qui relance l’achat immobilier, en particulier chez les primo-accédants.

Des perspectives contrastées en Île-de-France

En Île-de-France, malgré une tendance baissière des transactions dans la grande et la petite couronne, certains départements pourraient voir leurs prix remonter dès avril. Cette situation encourage les investisseurs à envisager le redémarrage du marché ancien à moyen terme.

Initiatives locales et projets de reconversion

En parallèle de ces dynamiques régionales, plusieurs initiatives concrètes marquent le marché :

• À Marseille, une mobilisation en faveur de la construction se fait sentir dans le cadre des municipales, traduisant la nécessité d’augmenter l’offre pour répondre à la forte demande.
• Des projets de reconversion, comme celui de l’immeuble Tersud à Toulouse dont Vinci Immobilier assure la réhabilitation pour accueillir des jeunes actifs, illustrent la transformation des espaces sous-utilisés en de véritables opportunités d’urbanisme.

Évolutions fiscales et réglementaires impactant le secteur

Les modifications des dispositifs fiscaux et réglementaires constituent un autre axe majeur de l’actualité immobilière. En effet, de nouveaux dispositifs interviennent tant pour soutenir l’investissement que pour encadrer la profession.

Mesures d’encadrement et dispositifs de soutien

Parmi les mesures annoncées, plusieurs attirent particulièrement l’attention :

• La prolongation du dispositif Loc’Avantages jusqu’à fin 2027, apportant un coup de pouce aux propriétaires de l’ancien par le biais de réductions d’impôt et facilitant l’accession pour les primo-accédants.
• Le nouveau prêt à taux zéro dès avril 2025 destiné aux logements neufs, qui se veut un levier essentiel pour dynamiser l’accession à la propriété, bien que des contraintes inattendues soient relevées autour de son application.

L’encadrement de la profession

Sur le plan réglementaire, le Conseil d’État a ordonné la publication d’un décret visant à encadrer la formation des collaborateurs d’agents immobiliers. Cette décision, saluée par la FNAIM, représente une avancée majeure pour professionnaliser davantage le secteur et garantir une meilleure qualité de service aux clients.

Innovations numériques et nouvelles pratiques dans l’immobilier

L’intégration des technologies numériques continue de transformer profondément la manière de financer et d’assurer les biens immobiliers. De nouvelles solutions innovantes émergent pour répondre aux exigences d’un marché en mutation.

Solutions fintech et offres intégrées

Les partenariats entre fintechs se multiplient afin de simplifier les démarches de financement. Par exemple, la collaboration entre Yomoni et Pretto permet désormais aux emprunteurs d’accéder à des offres intégrées de financement immobilier sur internet, renforçant ainsi l’attractivité du secteur numérique.

Démarches pour une assurance accessible

Dans le domaine de l’assurance habitation, plusieurs initiatives montrent que la réduction des coûts et l’amélioration de la prévention sont au cœur des préoccupations :

• Des conseils pratiques pour diminuer le coût de l’assurance tout en préservant une couverture adaptée
• La promotion d’assurances communales visant à allier solidarité et tarifs maîtrisés, soutenue par des prises de parole de dirigeants reconnus tels que le PDG de D.AXA

Ces innovations témoignent d’une volonté forte de conjuguer technologie et tradition, offrant de nouvelles perspectives aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels.

Regard vers l’international et adaptation aux contextes globaux

Par ailleurs, le marché immobilier ne se limite pas aux frontières françaises. Des évolutions observées à l’étranger, comme la réforme des meublés touristiques parisiens ou les dynamiques dans les villes internationales telles que New York et Tel Aviv, illustrent la diversité des contextes et des défis rencontrés par les acteurs du secteur.

Adaptation aux enjeux globaux

Les mesures prises en France, qu’elles soient fiscales, réglementaires ou technologiques, s’inscrivent dans une dynamique globale où la rigueur et l’innovation sont essentielles pour répondre aux défis contemporains de l’immobilier. Ces évolutions contribuent à construire un marché plus résilient, capable de faire face aux incertitudes économiques et aux mutations environnementales.

En conclusion, l’actualité immobilière française de la veille met en exergue un paysage en pleine redéfinition, marqué par la dualité entre la baisse des prix de l’ancien et la crise du neuf, tout en correspondant à des ajustements fiscaux, des innovations technologiques et des initiatives locales déterminantes. Les mois à venir, et plus particulièrement 2025, semblent prometteurs si les différents acteurs parviennent à stabiliser et dynamiser leur secteur dans ce contexte mouvementé.